Het Vlaams parlement heeft recent een nieuw decreet voor Grond- en Pandenbeleid en Ruimtelijke Ordening goedgekeurd. Een aspect van het decreet wil het wonen in eigen streek voor mensen met een laag inkomen makkelijker maken. Dit voorstel is er gekomen onder impuls van NVA die vooral in de regio rond Brussel de vestiging van vermogende anderstaligen wou tegenhouden om het Vlaams “karakter” van de streek te behouden. Een ander belangrijk element van het decreet is het optrekken van het aantal sociale huur- en koopwoningen. De Vlaamse regering wil tegen 2020 43.000 sociale huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 1.000 kavels realiseren.
De andere partijen in het Vlaamse parlement hadden niet echt een probleem met de doelstellingen van de NVA, alleen was het moeilijk om zo’n maatregel te nemen indien het enkel beperkt was tot de Brusselse rand. Dat zou net iets te opvallend zijn. Bijgevolg werd het open getrokken naar andere regio’s in Vlaanderen waar er een sociale verdringing is door kapitaalkrachtigere nieuwkomers, ook al zijn dat vaak Nederlandstaligen. Aan de kust, rond steden als Gent, Antwerpen en Leuven en aan de grens met Nederland wordt de verkoop van bouwgrond in woonuitbreidingsgebied voorbehouden aan wie “een band” heeft met de gemeente.
Die “band” kan als volgt worden aangetoond (in de woorden van CD&V): “6 jaar onafgebroken in de gemeente of aangrenzende gemeente wonen; Minstens een halftijdse job in de gemeente hebben; Een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben. Pas als men aan één van deze drie voorwaarden voldoet, behoort men tot de categorie van ‘mensen uit eigen streek’ en heeft men recht om via de voorrangsregel een grond of een woning te kopen” De provincies hebben de mogelijkheid om de criteria verder te verduidelijken (met mogelijk in Vlaams-Brabant een verwijzing naar de kennis van taal?). In totaal vallen er op dit moment in Vlaanderen 67 gemeenten en steden onder de nieuwe reglementering. In heel Vlaanderen staat op dit moment 230.000 hectare ingekleurd als onbebouwd woongebied, terwijl slechts 16.000 hectare ingekleurd staat als woonuitbreidingsgebied. De maatregel is van toepassing op ongeveer 10% en dan nog enkel in de 67 gemeenten die onder de nieuwe maatregel vallen. Het is de bedoeling dat er om de drie jaar een evaluatie zal plaatsvinden en een nieuwe lijst zal worden opgesteld op basis van de laatste gegevens van de prijzen op de woningmarkt en de migratie.
Een groot deel van de mensen in de gemeenten die in aanmerking komen voor deze maatregel kunnen echter überhaupt geen woning bouwen in de betrokken gemeenten omdat ze over onvoldoende middelen beschikken, niet in aanmerking komen voor een (sociale) lening,… Het nieuw decreet zal daar geen verandering in brengen. Het is dan ook de vraag hoeveel van de “sociaal zwakkeren, alleenstaanden en jonge gezinnen” in de betrokken gemeenten zullen bereikt worden met de maatregel. Luc Goossens, professor aan de faculteit politieke en sociale wetenschappen van de Universiteit Antwerpen, stelde in een opiniestuk in de Morgen van 25/3: “Denken ze overigens in het Vlaams Parlement nu echt dat bouwgronden opnieuw betaalbaar zullen worden door in de Vlaamse rand rond Brussel Franstaligen en eurocraten te weigeren, aan de kust gepensioneerden en rijke buitenlanders weg te zenden, in het noorden van Antwerpen Nederlanders terug over de grens te werken en in de groene rand rond Gent en Antwerpen welstellende stadsbewoners wandelen te sturen?”
Voorrang krijgen aan de kassa is interessant voor zover men aan de kassa over voldoende middelen beschikt om te betalen. Een mogelijk positief effect op de prijs voor bouwgrond in woonuitbreidingsgebieden in de betrokken gemeenten zal overigens gecompenseerd worden met een negatief effect op de prijs in de buurgemeenten. Het zullen ironisch genoeg misschien de Vlaamse middengroepen in de rest van Vlaanderen zijn die de meeste problemen zullen ondervinden van deze maatregel omdat ze noch in aanmerking komen om in de woonuitbreidingsgebieden te gaan wonen noch – in tegenstelling tot vermogende expats voor wie de grondprijzen naar internationale normen nog steeds zeer laag zijn – in staat zullen zijn om elders in die gemeente te gaan wonen waar het nieuw decreet niet van toepassing is.
Zoals Walter Pauli in de Morgen van 24/3 terecht opmerkt hebben veel van de 67 steden en gemeenten waar deze maatregel op van toepassing is in het verleden zeer weinig moeite gedaan om met de bestaande instrumenten waarvoor ze beschikken iets aan het probleem te doen. “Ook al verdedigen de initiatiefnemers zich door dit een sociale maatregel te noemen: dat arme eigen volk moet toch betaalbaar kunnen wonen in eigen streek? Alleen doet een snelle blik op de kaart wel twijfel rijzen of dit de echte reden is . Bij de 63 ‘getroffen’ gemeenten, ocharme, liggen Oud-Heverlee, Lovendegem, Destelbergen, Boechout, Hove, De Haan en zelfs Kapellen en Brasschaat (!); nogal wat reservaten voor rijkelui geleid door gemeentebesturen die zelden worden op sociale sentimenten. De vermeende dreiging van Walen en eurocraten lijkt voor deze sujetten vooral een prima alibi om nu zelfs openlijk aan dienstbetoon te kunnen doen, zonder gène locals mogen voortrekken, vreemden weigeren.”
Aangezien mensen in gemeenten zelf of een grensgemeente moeten wonen is de woordkeuze “wonen in eigen streek” ook wat optimistisch tenzij men in het Vlaams parlement van mening is dat ieder dorp of stad een eigen streek zou zijn. Iemand die twee dorpen verder woont kan al geen band meer aantonen met de eigen “streek”. De Noorderkempen in de provincie Antwerpen aan de grens met Nederland, de Kust en de Vlaamse Rand zijn als we denken in de geest van de wet geen streek meer. “Wonen in eigen dorp” klinkt misschien niet zo goed maar komt wel wat beter overeen met de feiten. Dat neemt niet weg dat het vinden van een betaalbare woning in eigen omgeving een reëel probleem is.
Er moet inderdaad iets gedaan worden aan de betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen. Fundamentele problemen zoals het tekort aan betaalbare huur/koopwoningen worden echter niet aangepakt. Het tekort aan sociale woningen in de rand van Brussel wordt ook niet opgelost door taalvoorwaarden op te leggen aan de sociale huurders.
De kans is groot dat er in Vlaams-Brabant ook snel taalvoorwaarden zullen komen om bouwgrond te kopen. Een voorstel dat van N-VA’er Demesmaeker komt, zal dat wel meteen ingecalculeerd hebben. Als je weet dat pakweg Dilbeek grenst aan Anderlecht, Sint-Agatha-Berchem, Ganshoren en Molenbeek, maar niet aan Roosdaal, Liedekerke en Affligem, dan weet je dat het criterium om in de gemeente of een buurgemeente te wonen, snel niet meer zo centraal zal staan.
De Leuvense burgemeester Tobback klaagde er al over dat studenten die verschillende jaren op kot hebben gezeten in Leuven – maar daar niet gedomicilieerd zijn – worden uitgesloten voor deze maatregel daar waar een Chinese onderzoeker in Imec na een aantal jaar wel in aanmerking komt voor deze maatregel. Het voorbeeld is misschien wat ongelukkig maar het toont wel aan wat voor perverse effecten deze maatregel kan hebben en de ene frustraties vervangt door andere frustraties. Iemand die halftijds werkt in de gemeente komt ook in aanmerking op voorrang waar hoe lang moet iemand daar halftijds hebben gewerkt en wat als men van job wenst te veranderen of wordt ontslagen? Wat als men de woning wenst te verkopen na een aantal jaar? Er bestaat kortom nog veel onduidelijkheid over de concrete invulling van het decreet. Niet alleen Louis Tobback had kritiek op het decreet, ook Mia De Vits stelt er zich vragen bij omdat het volgens haar negatief zou zijn voor het imago van Vlaanderen in het buitenland. Er zijn volgens haar veel betere mechanismen om mensen met een laag inkomen te helpen om in eigen streek een betaalbare woning te vinden. Karin Temmerman, SP.a schepen in Gent, vindt dat een inkomensgrens een veel beter criteria is dan de “band met een gemeente”. Frank Vandenbroucke (SP.a) ziet echter geen graten in die kritiek van binnen zijn partij en weet het zoals altijd beter.
Nood aan meer sociale huur- en koopwoningen
Het aanbod aan sociale huur- en koopwoningen ligt in Vlaanderen in vergelijking met onze buurlanden zeer laag. De enige oplossing voor de woonproblematiek is om het aanbod van betaalbare koop en huurwoningen fundamenteel op te drijven in regio’s waar mensen problemen hebben om een eigen woning te kopen, met name in Brussel, Vlaams en Waals-Brabant in combinatie met het aantrekkelijker maken van de steden om stadsvlucht tegen te gaan. Het invoeren van een vermogensbelasting zoals in Nederland en Frankrijk zou ook al veel kunnen helpen in een aantal grensgemeenten.
Het decreet zegt dat er tegen 2020 65.000 sociale woningen bij moeten komen in Vlaanderen: 43.000 sociale huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 1.000 kavels. Momenteel telt Vlaanderen 143.000 sociale huurwoningen en 12.000 koopwoningen. In alle Vlaamse gemeenten met minder dan 9% sociale huurwoningen moeten 1,66 procent van de nieuwe woningen sociale huurwoningen zijn.
De Vlaamse regering rekent op de private sector om een groot deel van die woningen te realiseren. Marino Keulen: “Het nieuwe decreet maakt daarom komaf met het monopolie van de huisvestingsmaatschappijen inzake de bouw van sociale woningen. Dit is een historische doorbraak. Vlaanderen was de enige regio in Europa waar de private sector zich niet kon begeven op de sociale woonmarkt. Nu kan dat wel. Voor de allereerste keer wordt aan de private sector de kans geboden om in samenwerking met de gemeenten een sociaal woonaanbod te creëren, en wel tegen dezelfde gunstige voorwaarden als de huisvestingsmaatschappijen, inclusief de bestaande subsidiesystemen en fiscale voordelen.”
De private bouwmaatschappijen zijn niet onverdeeld gelukkig met de maatregelen van de Vlaamse regering. Het decreet op het Grond- en Pandenbeleid bepaalt dat bij elke verkaveling van meer dan 10 woningen (of groter dan 0,5 ha) evenals bij elk appartementenproject van meer dan 50 eenheden, gemiddeld 20% voorbehouden moet worden voor sociale woningen. De Vlaamse bouwmaatschappijen zien dit helemaal niet zitten. Hun voornaamste argument is dat de mensen met een middeninkomen zullen moeten opdraaien voor de realisatie van de bijkomende sociale huurwoningen omdat de private bouwmaatschappijen hun minderinkomsten zullen “moeten” doorrekenen aan hun andere klanten. Volgens de Vlaamse bouwmaatschappijen zal een modaal gezin straks 15.000€ meer moeten betalen voor een woning.
Een van de bouwmaatschappijen die zich verzet tegen het decreet: “Het lijkt ons geen goed idee om bij elke verkaveling een gedeelte sociale woningen te voorzien. Het is een beetje unfair ten opzichte van die andere 80 %. Want die mensen gaan moeten opdraaien voor het feit dat de sociale woningen te goedkoop verkocht moeten worden. Ik weet ook niet hoe mensen gaan reageren, wetende dat er 20% van de wijk waar ze de rest van hun leven gaan slijten voorbehouden is voor de sociale sector. Let op dit is niet iets waar wij persoonlijk problemen mee zouden hebben.” Het is duidelijk dat de bouwmaatschappijen niet willen opdraaien voor deze maatregel en mensen tegen elkaar proberen op te zetten om de maatregel tegen te houden.
De Vlaamse meerderheidspartijen hebben, ondanks het intens lobbywerk van de Vlaamse bouwmaatschappijen, geen rekening gehouden met deze standpunten.. Op zich is dit niet zo’n probleem maar de Vlaamse regering rekent echter wel in hoge mate op de medewerking van diezelfde private bouwmaatschappijen om haar doelstelling te realiseren terwijl nu al duidelijk dat die laatsten daar helemaal niet op staan te wachten. Het resultaat is wellicht dat we in plaats van een toename van het aanbod aan (sociale) woningen, het aanbod zullen zien dalen omdat veel bouwmaatschappijen een afwachtende houding aannemen.
Pascale De Decker socioloog en planoloog aan de Hogeschool Gent noemt de voorstellen complex en ongeloofwaardig. “De complexiteit van het decreet tast de geloofwaardigheid aan. Ik vrees dat de uitvoering zeer stroef zal verlopen. Het is dus nog maar de vraag of die 45.000 bijkomende sociale huurwoningen er zullen komen. Overigens 45.000 mag dan al veel lijken, het zijn er nog altijd te weinig. Het aantal zal stijgen maar het aandeel in het totale woningbestand blijft daarmee onder de schamele 6%” Het zijn niet alleen de experts die zich vragen stellen maar ook de Vereniging van Steden en Gemeenten (VVSG) en tal van andere actoren die betrokken zijn in het woonbeleid. Het is dan maar ook de vraag hoe het in de praktijk allemaal zal moeten functioneren Het decreet gaat in vanaf 1 september en een aantal maatregelen werken zelfs met terugwerkende kracht.
Op dit moment staan er meer dan 70.000 huishoudens op een wachtlijst voor een sociale woning. In totaal zijn er echter meer dan 180.000 huishoudens die er theoretisch recht op zouden hebben. 45.000 sociale huurwoningen tegen 2020 is een druppel op hete plaat. Volgens een studie van het ACW – dat overigens een voorstander is van het huidig decreet – is er nood aan 200.000 bijkomende woningen. Deskundigen stellen zich ernstige vragen bij de haalbaarheid van het decreet dat nu voorligt en diegenen die de meeste bijkomende sociale woningen moeten realiseren, zijn zelfs ronduit tegen. Het antwoord van dit decreet is dus hoogstens halfslachtig te noemen.
Tussen 2000 en 2007 werden er volgens de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen slechts 6.530 huurwoningen gebouwd. Dit is gemiddeld slechts 1.088 per jaar. Om tegen 2020 45.000 sociale huurwoningen te bouwen moeten er vanaf dit jaar gemiddeld meer dan 4.000 sociale huurwoningen per jaar gebouwd worden. Dit is een verviervoudiging.
De problemen zullen niet aangepakt worden door “lokale” mensen voorrang te geven op basis van vage criteria (die mogelijk snel door een nationalistisch sausje zullen worden overgoten). De enige oplossing voor het huisvestingsprobleem bestaat uit een fundamentele breuk met het idee dat de vrije markt de beste manier is om iedereen van huisvesting te voorzien. Er moeten meer publieke middelen komen opdat de overheid voldoende degelijke en betaalbare woningen kan aanbieden. Er is daarnaast ook nood aan meer controle op de huurprijzen. Het voorstel van de Vlaamse bouwmaatschappijen om het systeem van huursubsidies uit te breiden is goed maar enkel als de huurprijzen geobjectiveerd worden. Anders is de huursubsidie een verhuurdersubsidie. De overheid moet ook meer inspanningen doen om speculatie en leegstand tegen te houden.